Achat immobilier : rénover ou construire ?

En tant que locataire, on rêve souvent de devenir propriétaire. Mais lorsque l’on souhaite se lancer dans un premier achat immobilier, il est nécessaire de prendre quelques précautions pour éviter les mauvaises décisions qui peuvent coûter très cher ! Chaque année, près de 240 000 habitations individuelles neuves sont réalisées. Ce choix peut s’avérer moins coûteux qu’une rénovation. Voici les questions à se poser pour choisir entre rénover dans l’ancien ou construire du neuf.

Pourquoi un premier achat immobilier ?

Vous avez pour projet de devenir propriétaire ? Définissez clairement vos objectifs : mettre fin à un voisinage désagréable, réduire ses dépenses, investir dans la durée, etc. Cette décision ne doit pas être prise à la légère. Intéressez-vous donc à vos besoins quotidiens, à vos envies pour cette nouvelle habitation.

Préférez-vous une grande cuisine ? Un garage en sous-sol est-il indispensable ? Combien de chambres sont nécessaires ? Souhaitez-vous réduire votre temps de trajet entre votre domicile et votre travail ? Voulez-vous être proche des commerces et écoles ? Cherchez-vous à vous éloigner des voisins ?

Gardez toujours en tête qu’il sera plus facile de personnaliser l’esthétique et l’agencement de votre maison dans le cadre d’un projet de construction. La rénovation dans l’immobilier ancien vous offrira moins de possibilités. Il sera ainsi plus difficile d’atteindre une efficacité thermique optimum sans passer par des travaux d’isolation importants.

Quel budget précis ?

Que vous optiez pour l’achat d’une maison ancienne incluant des travaux de rénovation ou pour une construction neuve, il est impératif de définir précisément votre budget.

Dans le cadre d’une rénovation, vous devrez au préalable faire réaliser un état des lieux total de la bâtisse. Structure, humidité, performances thermiques, matériaux nocifs, etc., tout devra être pris en compte pour évaluer les travaux nécessaires. Demandez donc les diagnostics obligatoires. Si l’habitation ne respecte pas les normes en vigueur ou si sa consommation d’énergie est importante, vous pourrez négocier son prix de vente. N’oubliez pas également les frais dits de notaire qui feront grimper la facture finale.

Si vous avez choisi une construction neuve, le budget sera sans surprise et intégrera les dernières normes. Mais vous devrez toutefois trouver le terrain parfait, avec une bonne exposition et dans l’environnement que vous souhaitez, à moindre coût. C’est d’ailleurs l’un des points les plus difficiles d’un projet de construction !

Quels délais et quel timing ?

Lorsque vous envisagez de devenir propriétaire, se pose forcément la question des délais. Vous devez rapidement quitter votre logement ? Vous envisagerez alors plutôt un achat de maison ancienne, sans gros travaux.

Qu’il s’agisse d’une construction neuve ou d’une rénovation, la durée des travaux est importante. Dans l’ancien, il est parfois possible de vivre dans une partie « habitable » pendant la rénovation. Mais vous serez tributaires des artisans.

Dans le cadre d’un projet de construction neuve, même en auto-construction, il faut compter 8 à 10 mois minimum avant de pouvoir emménager. Il est toutefois possible de réduire ces délais en optant pour une construction de maison en bois ou modulaires. Mais 4 à 6 mois seront tout de même nécessaires avant de déposer ses meubles dans la maison.

Dans les 2 cas, vous devrez respecter un certain nombre de délais incompressibles, liés aux démarches administratives. On pense ainsi au permis de construire obligatoire pour une construction neuve, mais aussi pour certains types de travaux de rénovation (comme une extension, de nouvelles ouvertures, une surélévation, etc.). Vous devrez compter au moins deux mois. Pour de plus petits travaux, une déclaration préalable s’avère indispensable et son délai d’instruction est d’un mois.

À qui faire appel pour quelles garanties ?

Lorsque vous débutez un projet de construction, vous pourrez faire appel à un architecte ou à un constructeur. L’architecte facturera des honoraires variables selon son expérience et sa réputation. Vous devrez ensuite ajouter le coût des matériaux et des professionnels intervenant sur le chantier. Il devra respecter le Code des devoirs professionnels définissant ses missions et ses obligations (devoir de conseil, assistance, obligations vis-à-vis du client, etc.). Il sera également obligatoirement assuré pour couvrir l’ensemble des actes engageant sa responsabilité et ses engagements professionnels, les dommages causés à une tierce personne, les désordres et malfaçons dont il pourrait être tenu responsable.

Un constructeur vous proposera quant à lui un tarif clé en main, comprenant sa marge. Il établira avec vous un contrat de construction de maison individuelle l’engageant à une garantie de remboursement (si le contrat ne prend pas effet) et une garantie de livraison (dans les délais et le prix convenus). Il sera responsable des dommages compromettant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination, des malfaçons des équipements liés au gros œuvre. Le constructeur s’engage également via ce contrat à une garantie de parfait achèvement et de bon fonctionnement d’une validité de 2 ans.

Pour une rénovation, il est préférable de faire appel à un architecte ou un maître d’œuvre reconnu, pour les travaux liés aux fondations, à la structure du bâtiment ou à la charpente. Les artisans dits de second œuvre devront vous convier à une visite de chantier à l’issue des travaux pour en garantir le parfait achèvement et le bon fonctionnement des équipements. Si vous avez fait intervenir un courtier en travaux, celui-ci n’agira qu’en tant que « défricheur » d’artisans, grâce à son réseau de professionnels, et ne pourra apporter aucune garantie sur la réalisation des prestations.

Que vous optiez pour la construction ou la rénovation, renseignez-vous toujours sur les prestataires retenus. Demandez des références, les garanties appliquées et les labels en leur possession.

Pour conclure, en tant que maître d’ouvrage, vous êtes tenu de souscrire une assurance dommage ouvrage pour les malfaçons incluses dans la garantie décennale des artisans. Grâce à cette assurance, vous serez rapidement indemnisé pour faire réaliser les travaux nécessaires, sans devoir attendre que les responsabilités des artisans soient définies.